सुनको मूल्य लिदै उपत्यकाको माटो

अर्थ संसार 
काठमाडौं – अघिल्लो वैशाख १२ मा आएको विनाशकारी भूकम्पपछिको डेढ वर्षमा काठमाडौं उपत्यकालगायत मुलुक भरका सहरी क्षेत्रमा घरजग्गाको मूल्य ४० देखि शतप्रतिशतसम्म बढेको छ। राष्ट्र बैंकले २०६६ पुसमा घरजग्गाको लगानीमा जोखिम बढेको भन्दै बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई यो क्षेत्रमा लगानीको सीमा तोकेपछि सुस्ताएको कारोबार र मूल्य फेरि बढ्न सुरु भएको हो।

सरकारी अधिकारी र घरजग्गा व्यवसायी आधा दशकदेखि धर्मराउँदै आएको घरजग्गाको मूल्य अहिले बढेको बताउँछन्। उनीहरूका अनुसार काठमाडौं उपत्यकाको रिङरोडभित्रका घरजग्गाको मूल्य ४० प्रतिशतसम्म र बाहिरका केही जग्गाको मूल्य सय प्रतिशतसम्म बढेको छ।

यस अवधिमा उपत्यकाबाहिर तराई क्षेत्रमा र जिल्ला सदरमुकामहरूमा पनि मूल्य बढेको छ। सरकारी अधिकारी र व्यवसायीका अनुसार पोखरामा मूल्य अस्वाभाविक बढेपछि किनबेचमा नै कमी आएको छ। झापा, विराटनगर, इटहरी, हटौंडा, चितवन, रुपन्देही, दाङ, बाँके, धनगढीलगायतका क्षेत्रमा डेढ वर्ष यता जग्गाको मूल्य करिब दोब्बर भएको छ। हेटौंडादेखि नेपालगन्जसम्मको तराई क्षेत्रमा घरजग्गाको मूल्य अत्यधिक बढेको व्यवसायीले बताएका छन्। सरकारी तथ्यांकले पनि पछिल्लो समयमा घरजग्गाको मूल्य बढेको देखाउँछ।

मुलुकभरको घरजग्गा कारोबारको अनुगमन गर्ने जिम्मेवारी पाएको सरकारी निकाय भूमिसुधार तथा व्यवस्थापन विभागका अनुसार चालू आर्थिक वर्षको चार महिनामा घरजग्गा किनबेचबाट ६ अर्ब ३५ करोड रुपैयाँ राजस्व उठेको छ। यो गत वर्षको तुलनामा दोब्बरभन्दा बढी हो। गत वर्ष यही समयमा २ अर्ब ७८ करोड रुपैयाँ राजस्व उठेको थियो।

भूकम्पपछि काठमाडौं उपत्यकामा घरजग्गाको मूल्य झन्डै दोब्बर भएको छ, विभागका निर्देशक सम्मरसिंह ठकुरीले शुक्रबार नागरिकसँग भने, रिङरोडभित्र ३०–४० प्रतिशत र बाहिर शतप्रतिशतले बढेको छ। उनले भूकम्पअगाडि आनाको २–३ लाख रुपैयाँ पर्ने उपत्यकाका काँठ क्षेत्रको जग्गाको मूल्य अहिले ५–६ लाख रुपैयाँ पुगेको जानकारी दिए। उनका अनुसार बाहिरका जिल्लाहरूमा पनि जग्गाको भाउ अकासिएको छ। मुख्यगरी तराईका जिल्लाहरूमा यस अवधिमा जग्गाको भाउ धेरै बढेको देखिएको छ, ठकुरीले भने।

मुलुकभर नै घरजग्गाको मूल्य बढेकाले यो वर्ष सरकारी लक्ष्य सजिलै पुग्ने उनले बताए। उनका अनुसार सरकारले घरजग्गा खरिदबिक्रीबाट चालू आवमा १४ अर्ब ४ करोड रुपैयाँ राजस्व असुल गर्ने लक्ष्य राखेकामा चार महिनामै करिब आधा उठिसकेको छ।

लामो समयदेखि घरजग्गा कारोबारमा लागेका व्यवसायी पनि अहिले घरजग्गाको मूल्य बढेको बताउँछन्। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका महासचिव मीनमान श्रेष्ठले पछिल्लो समय उपत्यकामा घरजग्गाको मूल्य उच्च भएको बताए। भूकम्पपछि रिङरोडभित्र ४० प्रतिशतसम्म र रिङरोड बाहिरको जग्गाको मूल्य दोब्बरसम्म बढेको छ, श्रेष्ठले भने, राजधानीबाहिरको अवस्था पनि यस्तै हो। उनले चितवनमा डेढ वर्षभित्रमा एउटै जग्गा १३ पटकसम्म बैनाु गरिएको आफूले फेला पारेको जानकारी दिए। 

मनकामना रियलस्टेटका प्रोपाइटर लक्ष्मी न्यौपानेले पनि भूकम्पपछि रिङरोडबाहिर धेरै जग्गा किनेर बस्नेको चाप बढेको बताए। उनले चापकै कारण यस्ता क्षेत्रको जग्गाको मूल्य डेढ वर्षमा दोब्बर भएको जानकारी दिए। भूकम्पअघि बूढानीलकण्ठ नारायणथानवरपरको जग्गा प्रतिआना ७ लाख रुपैयाँमा बिक्री भएकामा अहिले १३–१४ लाख आना पुगेको छ, उनले भाउ बढेको उदाहरण दिँदै भने।

घरजग्गा कारोबारमा संलग्न अर्का व्यवसायी हङकङ रियलस्टेटका प्रोपाइटर नारायण राईले पनि पछिल्लो समय घरजग्गाको मूल्य अकासिएको बताए। उनले भूकम्पपछि घर किनबेच खासै नबढेको बताउँदै जग्गाको मूल्य भने ह्वात्तै बढेको जानकारी दिए। पोहोर यो बेला आनाको ५ लाख रुपैयाँ पर्ने उपत्यकाका छेउछाउका जग्गाको भाउ अहिले ८–९ लाख पुगेको छ, उनले भने, महँगाभन्दा सस्ता जग्गाको भाउ धेरै बढेको छ।

किन बढ्यो भाउरु

सरकारी अधिकारी र घरजग्गा व्यवसायी भाउ बढ्नुको मुख्य कारण भूकम्पलाई मान्छन्। महासचिव श्रेष्ठले काठमाडौं उपत्यकामा जग्गाको भाउ बढ्नुको प्रमुख कारण भूकम्पपछिको स्थानान्तरण भएको बताउँछन्।

उनका अनुसार भूकम्पका कारण उपत्यकाका मुख्य भित्री सहरका पुराना तथा अग्ला धेरै घर बस्न लायक छैनन्। सातआठ तले यस्ता घरमा धेरैजसो संयुक्त परिवार बस्दै आएका थिए। सानो जग्गामा बनेका यस्ता घर अबको मापदण्डअनुसार ३–४ तलेभन्दा बढी बनाउन मिल्दैन। यसैले यस्ता परिवार भित्री सहरको जग्गा बेचेर उपत्यकाकै अर्को स्थानमा स्थानान्तरण भएका छन्। यही कारण उपत्यकाको जग्गाको भाउ बढेको हो।

महासचिव श्रेष्ठले भूकम्पले पाँच लाख घर भत्काएको तथ्यांक दिँदै भत्केको वा चर्केको घर मर्मत गर्नुभन्दा बेचेर नयाँ ठाउँमा घर बनाउने बढेको बताए।

विभागका निर्देशक ठकुरीले भूकम्पपछि पुराना घरभन्दा जग्गालाई मान्यता दिएकाले मूल्य बढ्न पुगेको बताए। उनका अनुसार पुराना घर किन्नुभन्दा नयाँ मापदण्डअनुसारका घर बनाउन चाहने अहिले बढेका छन्।

उनले उपत्यकामा बाहिरी चक्रपथको हल्लाका कारण पनि यस्ता क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य अकासिएको बताए। ठकुरीले काठमाडौंमा घरजग्गाको मूल्य बढेपछि यसको प्रभाव जिल्लाहरूमा पनि परेको जानकारी दिए। 

महासचिव श्रेष्ठले घरजग्गाको मूल्य बढ्नुमा अर्को कारण बैंकको सजिलो र सस्तो कर्जा भएको बताए। उनका अनुसार बैंकहरूले ुहोम लोनु लाई सबैभन्दा बढी सुरक्षित मान्दै कर्जा दिन प्राथमिकता दिएका छन्। वाणिज्य बैंकहरूले ७–८ प्रतिशत ब्याजमा १५–२० वर्षे किस्ताबन्दीमा यस्तो कर्जा दिइरहेका छन्। अहिले कुल कर्जाको करिब १५ प्रतिशत ९२ खर्ब ६० अर्ब० यस्तो क्षेत्रमा लगानी भएको छ।

कर्मचारी सञ्चय कोषले पनि एक खर्ब रुपैयाँभन्दा बढी यस्तै शीर्षकमा लगानी गरेको छ। नागरिक लगानी कोषबाट पनि ठूलो रकम घर कर्जामा गएको छ। यस्तै सहकारीहरूले पनि घरजग्गामा ठूलो रकम लगानी गरेका छन्। रेमिट्यान्सबाट आउने रकमको ठूलो हिस्सा पनि घरजग्गामा गएको छ। यिनै स्रोतको परिणाम नै अहिलेको मूल्य वृद्धि हो, महासचिव श्रेष्ठले भने।

घरजग्गा व्यवसायीहरू घरजग्गा कारोबारलाई व्यापारका रूपमा लिइएकाले पनि मूल्य बढेको बताउँछन्। पहिले घरजग्गा जोड्नु भनेको बसोबासको व्यवस्था गर्नु थियो,डेढ दशकदेखि यो कारोबारमा संलग्न ललितपुरका राजाराम श्रेष्ठ भन्छन्, अहिले मान्छेहरू यसलाई प्रतिफलयुक्त लगानीका रूपमा हेरिरहेका छन्।

घरजग्गामा धेरै लगानी गरेका बैंकर्सहरू पनि घर बनाउने पुरानो मान्यतामा परिवर्तन आएको स्वीकार गर्छन्। किनेको एक वर्ष नपुग्दै मूल्य दोब्बर हुने भएकाले पैसा हुनेका लागि यो कारोबार पहिलो प्राथमिकतामा परेको छ, उनीहरू भन्छन्।

महासचिव श्रेष्ठ पनि लगानीका अन्य आकर्षक क्षेत्र नदेखिएकाले सबैको लगानी घरजग्गामा आएको बताउँछन्। अन्य क्षेत्रमा लगानी गरेर बस्दा ढुक्क हुने अवस्था छैन, उनले भने, जग्गाधनी पुर्जाको लगानीमा तपाईं ढुक्क हुन सक्नुहुन्छ।

मूल्य के होलारु

घरजग्गाको मूल्यमा यसरी समयसमयमा बढोत्तरी हुनुको कारण के होरु के यो मूल्य वृद्धि कुनै दिन रोकिन्छरु फेरि जग्गाको भाउ पहिलेजस्तै घटेर लगानीकर्ता डुब्ने त होइनन्रु

राजधानी र तराई क्षेत्रमा घरजग्गा जोड्न चाहनेका अनुत्तरित साझा प्रश्न हुन् यी। यसको जबाफ न व्यवसायीसँग छ, न जग्गाधनीसँग, न त सरकारी अधिकारीहरूसँग नै। तर, मूल्य बढेका बेला यसको लाभ लिनेहरू भने प्रशस्तै भेटिन्छन्।

बढ्दो मूल्यले लगानीकर्ताहरू जति दंग छन्, उनीहरूलाई कुनै दिन यो मूल्य ह्वात्तै घट्ला भन्ने डर पनि त्यत्तिकै छ। बैंक तथा वित्तीय संस्थाले लगानी नरोकेसम्म र रेमिट्यान्स आउने क्रम नघटेसम्म घरजग्गाको मूल्य नघट्नेमा उनीहरू ढुक्क छन्।

यही बेला राष्ट्र बैंकले घरजग्गामा लगानी धेरै भइसकेको भन्दै यसलाई निरुत्साहित गर्ने नीति ल्याएको छ। पहिले घरजग्गाको मूल्यांकनको ६० प्रतिशतसम्म कर्जा दिन सकिनेमा अहिले घटाएर ५० प्रतिशतमा झारिएको छ। यसले पक्कै पनि लगानीकर्तामा केही चिसो पसेको छ।

तीन दशकयता नेपालमा घरजग्गाको मूल्य बढ्ने र केही समयपछि फेरि घट्ने चक्र देखिएको छ। मूल्य बढ्न सुरु गरेर ४–५ वर्षसम्म बढिरहने र त्यसपछि यस्तै अवधिसम्म मूल्य स्थिर रहने प्रवृत्ति २०४६ पछि देखा परेको छ। यही तथ्यलाई हेरेर व्यवसायी अबका ३ वर्षसम्म मूल्य बढिरहनेमा ढुक्क छन्। विश्व अर्थतन्त्रमा पनि मन्दी आउने एउटा चक्र हुन्छ,ु महासचिव श्रेष्ठले भने, ुयहाँको घरजग्गाको मूल्य पनि त्यस्तै हो।

घरजग्गा कारोबारको चक्र

२०४६ सालको राजनीतिक परिवर्तनअघि काठमाडौं उपत्यकाको घरजग्गाको मूल्य अस्वाभाविक रुपमा कहिल्यै बढेको थिएन। २०४६ को परिवर्तनपछि भने काठमाडौं उपत्यका र तराईका क्षेत्रमा घरजग्गाको कारोबार बढ्ने र मन्दी आउने एउटा चक्रजस्तै देखिएको छ। २०४६ देखि २०७३ सम्म आइपुग्दा मूल्य बढ्ने र घट्ने चार चक्र देखिइसकेका छन्।

२०४६ देखि २०५२ सम्म

२०४६ को परिवर्तनपछि पहिलो पटक राजधानीमा घरजग्गाको मूल्य अकासिएको थियो। राजनीतिक परिवर्तनपछि नेता तथा कार्यकर्ताको बसाइको रोजाइ राजधानी भएका कारण यहाँको घरजग्गाको मूल्य अकासिन पुगेको थियो। यो चक्र आधा दशक रह्यो। २०५२ सम्म आइपुग्दा मूल्य वृद्धिमात्र रोकिएन, घरजग्गा किनबेचै घट्यो।

२०५२ देखि २०६० सम्म

करिब ६–७ वर्षसम्म काठमाडौं उपत्यकाको घरजग्गाको मूल्य बढेपछि अर्को ७–८  वर्षसम्म बढन सकेन। हुनेखानेले काठमाडौंमा घरजग्गा जोडिसकेका थिए। जसरी पनि काठमाडौंमा एउटा घर बनाउनुपर्छ भन्ने आम धारणा यो अवधिमा आइसकेको थिएन। माओवादी द्वन्द्वले पनि मुलुकलाई तहसनहस पार्दै थियो। घरजग्गामात्र होइन, लगानीको कुनै पनि अवसर यो अवधिमा देखिएन। यसैको परिणामस्वरुप यो अवधिमा घरजग्गाको कारोबार शिथिल रह्यो। कारोबार घटेपछि सरकारले घरजग्गाबाट उठ्ने राजस्वको वार्षिक लक्ष्य नै घटाउन पुग्यो।

२०६० देखि २०६६ सम्म

घरजग्गाको कारोबारमा फेरि सुधार आउन ७–८ वर्ष लाग्यो। २०६० पछि बिस्तारै काठमाडौं उपत्यकासँगै तराई क्षेत्रको घरजग्गाको मूल्य र कारोबार दुवै बढ्न थाल्यो।

यो बेला घरजग्गाको मूल्य बढ्नुमा मुख्य कारण माओवादी द्वन्द्व बन्यो। माओवादी द्वन्द्वको पछिल्लो समयमा धेरै व्यक्ति गाउँघर र जिल्लामा असुरक्षित बने। गाउँमा बस्न सक्ने वातावरण नभएपछि सक्नेले घरजग्गा किनेर र नसक्नेले डेरैमा भए पनि जिल्ला सदरमुकाम वा काठमाडौं उपत्यकामा बसाइँ सारे। यही बेला उपत्यकाको छेउछाउका सस्ता जग्गाको किनबेच बढी भयो। बसाइँ सर्नेको चाप बढेपछि अर्को आधा दशकसम्म काठमाडौं उपत्यकामा सबैभन्दा बढी घरजग्गाको मूल्य बढ्यो।

घरजग्गाको मूल्य आजको भोलि नै बढ्न थालेपछि जग्गा व्यवसायी र सर्वसाधारणले पनि यही क्षेत्रमा लगानी गर्न थाले। यही अवधिमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले घरजग्गामा सबैभन्दा धेरै लगानी गरे।

२०६२ को राजनीतिक परिवर्तनपछि माओवादी कार्यकर्ताले सशस्त्र युद्धकालमा संकलित रकम घरजग्गामा लगानी गरे। व्यवसायीहरूका अनुसार यो अवधिमा माओवादी सरकारमा आएपछि पूर्ण शान्ति हुने विश्वासले विदेशमा रहेका नेपालीबाट पनि घरजग्गामा प्रशस्त लगानी भित्रियो। खासगरी उपत्यकामा निर्माणाधीन हाउजिङमा गैरआवासीय नेपालीको लगानी भित्रियो। महँगा र सुविधासम्पन्न घर र फल्याट् किन्नेमा विदेश बस्ने नेपाली बढी देखिए।

२०६६ देखि २०७३ सम्म

२०६० देखि २०६६ सम्म घरजग्गाको मूल्य अस्वाभाविक बढेको र बैंकहरूले जथाभावी लगानी गरेको देखेपछि राष्ट्रबैंक तर्सिन पुग्यो। यही बेला घरजग्गाकै कारण अमेरिका र अन्य मुलुकमा देखिएको आर्थिक मन्दीको असर विश्वभर देखिन थाल्यो। विश्व आर्थिक मन्दीको प्रभावबाट नेपाललाई जोगाउन र बैंकिङ क्षेत्रलाई धराशयी हुन नदिन तत्कालीन गभर्नर युवराज खतिवडाले २०६६ मा घरजग्गामा भइरहेको लगानी घटाउने नीति ल्याए। फलस्वरुप घरजग्गाको कारोबार ८० प्रतिशतसम्म घट्न पुग्यो। कारोबार घटेपछि मूल्य घटाउन पनि चाप पर्‍यो। कारोबार लगभग ठप्प भएपछि अत्तालिएका कतिपय व्यवसायीले घरजग्गा बेच्न मोटरसाइक, टिभी, फ्रिज र कम्प्युटर उपहार राखेर विज्ञापनसमेत प्रकाशित गरे। यस्तो अवधि पनि लगभग ६–७ वर्ष चल्यो।

२०७२ सालपछि बिस्तारै घरजग्गाको कारोबार र मूल्य दुवै बढ्न थालेको छ। यो अवधिमा काठमाडौं उपत्यकामा भन्दा तराई क्षेत्र र पोखरामा घरजग्गाको मूल्य बढी बढेको छ। भूकम्पपछि भने काठमाडौं उपत्यकाको पनि घरजग्गाको मूल्य अकासिएको छ। विगतको चक्रअनुसारै गए अबको ३ वर्षसम्म घरजग्गाको मूल्य बढ्ने आजको नागरिक दैनिकमा समाचार छापिएको छ ।